摘要：租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。随着疫情的逐步控制，复工复产的全面推进，租赁市场开始迅速升温，租赁旺季重现。经历疫情考验后的住房租赁市场面临哪些变化？动能从...
租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。随着疫情的逐步控制，复工复产的全面推进，租赁市场开始迅速升温，租赁旺季重现。经历疫情考验后的住房租赁市场面临哪些变化？动能从何而来？住房租赁企业又该何去何从？
租赁市场底部回暖，反超去年创新高
在楼市掀起春季躁动的同时，租赁市场也热闹了起来。记者走访北京一些商圈和小区发现，随着复产复工的推进，一些地产中介机构已经开门迎客，放租、租房的市民逐渐增多。“回来第一件事就是租房子，出租屋的保洁服务已经升级成了消毒保洁，管理员还留下了日常消毒物资，还是比较放心的。”从老家返回北京务工的黄先生签约住进了丰台区的一处长租公寓。
受到春节叠加疫情的影响，今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞。随着疫情影响的减退，全国大部分地区复工复产，3月开始租赁成交量开始大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月。
贝壳研究院数据显示，3月第3周住房租赁成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年节后旺季周交易量的最高点。整个3月，贝壳平台重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。
贝壳研究院资深分析师黄卉表示，一方面，进入3月份，租赁企业逐步开始复工，推动市场恢复。另一方面，针对租赁市场，全国多个城市发布了租赁财政补贴通知。对新建改建、运营盘活租赁房源，以及企业、个人在政府租赁平台备案登记都有相应补贴，在一定程度上刺激了租赁市场回暖。
记者梳理发现，疫情期间共17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。3月，各地开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复。福建、长春、深圳3个地区发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州等6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源进行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台进行备案登记。
作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比降低55%。随着疫情的有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，较2月环比上升427%。
租赁机构经营承压，抵御市场风险能力较弱
疫情对各行各业来说都是一场大考，不少企业都面临着运营难题。对于住房租赁行业来说，原本春节是客户换房、新签的高峰期，疫情的突然到来让这一行业几乎停滞，行业存在的一些短板和弊病也被充分暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。
企查查数据显示，受到相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近五年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式增长，并于2019年创下注册量新高，达36.7万家企业，较2018年增长了32.5%。虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但企业质量依旧良莠不齐，注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量了60%，而注册资金在5000万以上的企业仅占据了8%，租赁行业头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。
记者调查发现，疫情下，租赁企业经营负担加重，现金流吃紧，风险进一步放大。一方面，租赁企业房源出租率下降，空置率上升。贝壳研究院数据显示，疫情期间，蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。
另一方面，由于多个城市实施小区全封闭式管理，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。
“总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受到疫情的影响，企业现金流将更加吃紧，企业负担更重，部分中小企业甚至可能面临倒闭风险。“黄卉说。
近年来，住房租赁企业在资本助力下得到快速发展，但多数仍处于跑马圈地阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。
此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，长租公寓投资回报周期长，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”，企业没有认识到租赁行业的属性规律；有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业就容易陷入经营危机。
顶层设计逐步完善，加强租客权益保护
虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求，也是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从始至终从未改变。
据贝壳研究院调查，在疫情对租客的生活实际产生的影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区上遭遇了困难。由于疫情防控的要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入租住的社区，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，而且也给租赁机构的业务开展带来了一定的挑战。疫情暴露出，多数租户没有得到与业主同等的待遇，甚至受到歧视。
“保障租购同权是租赁市场健康发展的一个重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。”黄卉表示，疫情之后，政府需要进一步推进租赁立法及租客权益保护。一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面需要是向租户提供投诉维权的渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。
疫情期间，不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式，一方面积极应对疫情影响，另一方面借此树立品牌形象。即便如此，租赁企业依然遇到经营困境，中小长租公寓企业生存空间进一步压缩，行业集中度加速提升，现金流断裂风险更加突出。
随着租客不断回流，疫情对住房租赁企业冲击得到缓解。不过，柴强强调，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的问题，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。
“疫情对于长租公寓的运营提出了更高的考验。”黄卉说，长租公寓的商业模式决定了其房租成本高，利润率低，抗风险能力较差，遭遇疫情之后运营不善现金流更为紧张的小企业将面临倒闭风险。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。
来源：经济日报新闻客户端
